ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПОКУПКИ ТАУНХАУСОВ В КУРКИНО

В настоящее время все более популярными среди приобретаемых объектов недвижимости становятся таунхаусы – блокированные жилые дома, сочетающие в себе преимущества квартиры и загородного дома. Можно согласиться с тем, что таунхаусы давно стали самостоятельным объектом покупательского спроса. 

Интересным для покупки таунхаусов является северо-запад Москвы – что традиционно связано с хорошей экологической обстановкой. На данной территории можно выделить район Куркино, который прилегает к городу Химки и уже давно фактически стал одним населенным пунктом с ним.

Прежде всего, следует определиться с понятиями. Под таунхаусом (англ. townhouse) традиционно понимается жилой дом городского типа, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых рассчитан на одну семью и имеет отдельный вход. Подобный тип загородных построений распространен в Европе, он позволяет сэкономить на строительстве и прокладке коммуникаций, удобен и с точки зрения обеспечения безопасности. К таунхаусу часто прилегает участок в несколько соток. Традиционно на первом этаже помимо жилых располагаются технические и подсобные помещения. Также для таунхауса характерно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку для одного - двух автомобилей.

Можно заметить, что в Градостроительном кодексе РФ вместо таунхауса используется понятие «жилой дом блокированной застройки». Данный термин определяется как жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Таким образом, в правоустанавливающих документах на недвижимость может быть указано не только понятие «таунхаус», но и смежные с ним термины – «блокированный жилой дом», «секция в блокированном доме». Поскольку таунхаус является жилым помещением, входящим в состав здания, в документах он может также указываться как квартира.

Рассмотрим также некоторые иные аспекты покупки данного типа недвижимости. Прежде всего, следует установить, идет ли речь о приобретении строящегося или готового (т.е. введенного в эксплуатацию и зарегистрированного) дома. Для покупателя более удобным является второй вариант, когда на дом уже имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если таунахус еще только строится, то покупателю предлагают заключить предварительный договор, договор инвестирования (соинвестирования) или договор долевого участия в строительстве. Данный договор перед заключением вместе со строительной документацией целесообразно показать юристу. Также следует проверить информацию о застройщике – выяснить, какие объекты им построены, были ли проблемы со строительством. Это можно сделать, набрав, например, наименование застройщика в Интернете в поисковых системах.

Далее следует обратить внимание непосредственно на приобретаемый дом. Здесь возможны два варианта – приобретается ли таунхаус как отдельный объект недвижимости или как доля в праве собственности. Во втором случае в свидетельстве о государственной регистрации и правоустанавливающих документах указывается «общая долевая собственность, доля в праве». Данный вариант является менее удобным для собственника по нескольким причинам. Во-первых, считается, что собственники владеют всеми блоками (секциями) сообща, поэтому требуется дополнительное доказательство принадлежности конкретному лицу той или иной секции – таунхауса. Например, можно составить соглашение об определении порядка пользования общим имуществом в простой письменной форме, где указать единоличных пользователей каждого блока, или требовать дополнительные подтверждающие документы от застройщика. Во-вторых, при продаже доли в праве общей собственности собственники других долей имеют право преимущественной покупки – данные лица должны быть уведомлены о предстоящей продаже с указанием цены и условий и имеют право в течение одного месяца приобрести долю, по истечении данного срока доля в праве собственности может быть продана другому лицу. Поэтому лучше, когда таунхаус приобретается в качестве отдельного объекта (секции, квартиры), а не доли в праве собственности, что избавляет покупателя от указанных проблем.

При покупке таунхауса также важно определить принадлежность и вид расположенного под ним земельного участка. Как известно, в Москве, в отличие от Московской области, нахождение земельного участка в частной собственности является большой редкостью. Поэтому в столице таунхаус, скорее всего, будет приобретаться только как дом, но без земельного участка. При этом в обоих случаях важно, чтобы земельный участок под таунхаусом имел надлежащий вид разрешенного использования и категорию земель. Данные характеристики указаны в правоустанавливающих документах на участок (если он не находится в собственности, следует внимательно посмотреть договор аренды). Также категорию и вид разрешенного использования можно узнать по кадастровому номеру на сайте www.kadastr.ru (в появившемся окне нужно выбрать ссылку «кадастровая стоимость земельных участков», расположенную в левом верхнем углу) по кадастровому номеру. Важно, чтобы земельный участок имел вид разрешенного использования «для жилищного строительства», «для строительства блокированного жилого дома» или подобные (в крайнем случае может быть указано «для строительства многоквартирного жилого дома»). В то же время записи «для индивидуального жилищного строительства», «для дачного строительства», «для садоводства» могут создать ряд существенных проблем покупателю и застройщику, вплоть до юридической ответственности за нецелевое использование земельного участка и принудительного сноса.

Важно заметить, что законодательством не предусматривается возможность использование земель сельскохозяйственного назначения для строительства таунхаусов (в отличие от использования данных земель для строительства садовых и дачных домов – при наличии соответствующего вида разрешенного использования). Это может поставить под сомнение законность строительства таунхаусов на землях сельскохозяйственного назначения, равно как и на землях других категорий, отличных от земель поселений (населенных пунктов).

Наконец, следует обратить внимание на то, установлены ли границы земельного участка под таунхаусом. Детальное описание границ каждого из участков является лучшей гарантией отсутствия земельных споров в дальнейшем.

Как видно из всего указанного выше, приобретение таунхауса – важное решение, принять которое можно только обладая всей полнотой информации о покупке. Поэтому последняя (и, возможно, самая важная) рекомендация – доверить приобретение своего жилья специалистам. 

Юрист группы компаний Риэлти-город
Силайчев Михаил