НАЛОГОВАЯ СТАВКА
Доход гражданина от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, налогом не облагается (ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Налоговая ставка составляет 13 процентов от указанной в договоре стоимости недвижимости – для резидентов Российской Федерации (лиц, проживающих на территории Российской Федерации более 183 дней за последние 12 месяцев), и 30 процентов для нерезидентов.
Величина налога исчисляется как соответствующая ставке доля от налоговой базы, при этом резиденты имеют право уменьшить налоговую базу на сумму одного из налоговых вычетов. Нерезиденты не имеют право на получение налоговых вычетов.
НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫ
При продаже недвижимости физическое лицо – резидент, имеет право на использование одного из следующих вычетов, уменьшающих налоговую базу (возможно, делающих ее нулевой):
1. Налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей (но не более стоимости недвижимости) – при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности более трех лет, налогом не облагается (ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Не следует путать данный вычет с имущественным налоговым вычетом при покупке недвижимости (см. раздел «При покупке»), максимальный размер которого составляет 2 млн. руб.
Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с гражданским и семейным законодательством, в частности, с учетом следующего:
- после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимость подлежат государственной регистрации и возникают с момента регистрации (если иное не установлено законом). Дату вступления в силу указанного закона можно уточнять у территориальных органов Росреестра, как правило, это 31.01.1998. Дата регистрации права указывается в свидетельстве внизу «…о чем в Единый государственный реестр прав «ХХ» YYYY 20__ года внесена запись…».
- права, возникшие до введения в действие вышеуказанного закона (если договоры были подписаны, постановления выданы, решения суда вступили в законную силу до указанной даты), считаются возникшими в соответствующий момент (подписания договоров, выдачи свидетельств, регистрации в БТИ, земельном комитете), вне зависимости от их последующей государственной регистрации.
- права на имущество, полученные по наследству, считаются возникшими у наследников с момента смерти наследодателя, вне зависимости от момента государственной регистрации прав (п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ);
- права на недвижимость, установленные решением суда, могут возникать с момента, указанного в решении суда.
Вопрос о размере налогового вычета в случае продажи недвижимости, одна доля в праве на которую приобретена до, а другая после истечения трехлетнего срока, в Налоговом кодексе не решен.
Разъясняется, что если налогоплательщик (резидент) имел долю в праве собственности на недвижимость, приобретенную более 3 лет назад, и дополнительно приобретает иную долю в данном объекте недвижимости, то в случае продажи такого объекта доход от продажи налогом облагаться не будет – см., например, Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 30 декабря 2010 г. N 03-04-05/7-765
Согласно разъяснениям Федеральной налоговой службы, при разделе между супругами имущества, находившегося в их общей совместной собственности, срок нахождения в собственности имущества исчисляется не с момента раздела, а с момента приобретения имущества в собственность одного из супругов ранее.
2. Вычет на величину документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи недвижимости. В Налоговом кодексе не указано, что это за расходы, однако Федеральная налоговая служба разъясняет, что налогоплательщик имеет право уменьшить облагаемый налогом доход от продажи недвижимости, на -сумму расходов по приобретению в прошлом данной недвижимости (см. последнее предложение третьего абзаца).
В ряде писем, к сожалению, не опубликованных на официальном сайте, отмечается, что в качестве таких расходов, уменьшающих налоговую базу, могут быть заявлены затраты на улучшение потребительских свойств недвижимости (например, ремонт). В целом, перечень таких расходов, если они связаны с получением дохода от продажи недвижимости и документально подтверждены, не закрыт.
Вопрос о возможности уменьшения налоговой базы на сумму расходов, одновременно затрачиваемых налогоплательщиком по покупку другой недвижимости, в Налоговом кодексе не решен. В письмах Федеральная налоговая служба относится к такой возможности отрицательно, отмечает, что одновременное приобретение другой недвижимости влечет только право на получение имущественного налогового вычета, указанного в п. 2 ст. 220 Налогового кодекса (см. раздел «При покупке»).
При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (в т.ч. на расходы, связанные в прошлом с приобретением прав на квартиру в строящемся доме).
ПРЕДСТАВЛЕНИЕ ДЕКЛАРАЦИИ
В случае продажи недвижимости физическое лицо обязано подать в налоговый орган декларацию по налогу на доходы физических лиц. Физически лица – налоговые резиденты Российской Федерации при продаже недвижимости, находившейся в их собственности три года и более, освобождаются от обязанности подавать декларацию.
Налоговая декларация представляется налогоплательщиком лично, через представителя или посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении, не позднее 30 апреля года, следующего за получением дохода, налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за получением дохода.
Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов.
Налоговая декларация представляется в налоговую инспекцию по месту жительства (налогового учета) налогоплательщика.
Поскольку заполнение декларации представляет определенные сложности, на сайте Федеральной налоговой службы размещены компьютерные программы для заполнения деклараций.
ПОЛУЧЕНИЕ РАЗЪЯСНЕНИЙ О НАЛОГОВОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
В случае неясности положений законодательства, налогоплательщик вправе получать официальные письменные разъяснения от налоговых органов.
Обращения с просьбой разъяснить положения налогового законодательства можно направлять по следующим адресам:
Министерство финансов Российской Федерации: 109097, Москва, ул. Ильинка, д.9
Федеральная налоговая служба: 127381, Москва, Неглинная ул., 23
Управление Федеральной налоговой службы по Москве - 115191, Москва, ул. Б.Тульская, д.15
Управление Федеральной налоговой службы по Московской области - 117149, г.Москва, ул.Сивашская, д.5
(в зависимости от места жительства налогоплательщика)
Местная налоговая инспекция – узнать адрес можно на сайте Федеральной налоговой службы – www.nalog.ru
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
Полезные письма Федеральной налоговой службы по вопросам налоговых вычетов, за 2009 год.
Глава «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (из Справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»). По вопросам имущественных налоговых вычетов см. ст. 220, по вопросу доходов, которые освобождаются от налогообложения – ст. 217.